ZEMLJIŠKA KNJIGA LETA 1875 IN danes

Duša Krnel-Umek

(Prispevek prvič objavljen v elektronski izdaji lista Istrske teme, sečana meseca leta 2011. Priloge so iz arhiva zavoda Vita.)

Pogled na koprske soline, ki krasi koprske izložbe.

Pričujoči sestavek daje kratek oris, kako je urejala država podatke o lastnikih in nepremičninah za Istro v preteklosti in kako jih ureja država danes. Stara zemljiška knjiga (v italijanščini – notifiche)  za Koper izvira iz beneškega obdobja. Ohranjene so knjige od leta 1745 do 1884, razen za francosko obdobje od leta 1806 do 1813, ko so se vodile hipoteke. Leta 1826 so na podlagi odredbe predali zemljiške knjige in zaprte oporoke Okrajnemu sodišču Koper, ker je bil dotedanji zemljiškoknjižni urad  združen s sodiščem.

Kameralno-predsedstveni dekret leta 1840 je urejal poslovanje z notifikani v  Primorju, to je na območju nekdanje Beneške Istre. Okraji v Istri so bili: Koper, Piran, Bulje, Motovun, Poreč, Rovinj, Pulj, Vodnjan, Labin, Buzet, Cres, Krk in Lošinj, v goriškem okraju je bil Tržič.

V Avstro-Ogrski monarhiji sta na novo urejala zemljiško knjigo zakon in uredba leta 1871 Zemljiška knjiga je obsegala „zemljiško knjigo (gruntne bukve)“ in „ pisemsko zbirko ali pisemsko knjigo“. Danes se uporabljata izraza glavna knjiga in zbirka listin. V zemljiško knjigo so vpisovali samo na podlagi pisnega naročila „zemljeknjižnega sodišča“ in ne drugače, kakor je bila vsebina tega naročila.

Za istrsko mejno grofijo je bilo določeno z zakonom leta 1875, da pripravijo nove zemljiške knjige, ne glede na to, ali imajo zemljiške knjige, notifike ali nimajo ničesar. Iz popisa so bile vzete nepremičnine, ki so bile v javni lasti in tiste, ki so bile vpisane v železniški ali rudarski knjigi. V glavno knjigo so vpisovali nepremičninska posestva ene katastrske občine. Za večje mestne občine so sestavili lahko več glavnih knjig po posameznih krajevnih delih.

V zemljiški vložek so vpisovali „samo eno knjigovpisno stvar ali sočnost (telo)“ ali „več knjigovpisnih teles enega ter istega lastnika“, če so bile nepremičnine proste vseh bremen.

 Dokument na levi: izpisek iz zemljiške knjige za Carlijevo palačo v Kopru.

Kot zanimivost – zadnji lastnik pred vpisom hiše kot družbene lastnine je bil Marsič, isti priimek, ki ga najdemo kot lastnika stavbe slovenske hranilnice in posojilnice na Brolu – prispevek v nadaljevanju lista. -Iz družinskega arhiva.

Zemljiškoknjižni vložek je bil sestavljen iz treh delov:

Prvi del je bil „imovinski (popisni) list“, kjer so bile popisane nepremičnine (parcele, stavbišča, stavbe) in se je moral ujemati s podatki v katastru in v katastrski mapi.
Drugi je bil „lastniški list“, kjer so vpisovali lastninsko pravico. Tretji je bil „bremenski list“, kjer so vpisovali bremena (hipoteke, predkupne pravice, pridobljene pravice ipd.

„Naprava“  (vzpostavitev) nove zemljiške knjige je potekala pod nadzorom predsednikov Tržaškega deželnega in Rovinjskega okrožnega sodišča, sodniških uradnikov, ki sta jih pooblastila, ali okrajnih sodnikov in njihovih namestnikov. Popisovali so zapriseženi zapisovalci.

Najprej so morali zbrati podatke o nepremičninah in posestnikih po posameznih katastrskih občinah. Začetek poizvedb so morali objaviti vsaj 14 dni prej v deželnem časopisu v občini, kjer je popis potekal in v sosednjih občinah. Vse posestnike so še posebno povabili, da pridejo na popisovanje in s seboj prinesejo listine, ki so se nanašale na nepremičnine.  Posestnike iz posamezne „srenje“ (krajevne skupnosti) so vabili župani. Tiste, ki so prebivali zunaj srenje pa so vabili sodniški uradniki. K poizvedbam sta prišli tudi dve sodniški priči, ki sta bili izvoljeni na občinskih zastopih (sedaj bi to bili občinski sveti).

Pri poizvedbah so preverili kazala nepremičnin in katastrske mape in jih popravili, če je bilo to potrebno, preverili, katere zemljiške parcele bodo vpisali v eno zemljiškoknjižno telo, in katere pravice se vežejo na nepremičnine ter poljske in hišne služnosti (servitute).

Po katastrskih občinah so nato sestavljali posestne liste za vsakega posestnika ali skupino posestnikov (skupščino soposestnikov), ki so bili lastniki zemlje vaške skupnosti.  Posestni listi, katastrske mape in zapisniki so bili dostopni za vpogled najmanj 30 dni na občinskih uradih. Šele popravljene in dopolnjene podatke so nato vpisali v zemljiško knjigo.

Način popisa v zemljiško knjigo v istrski mejni grofiji je predpisoval odlok. Predsedniki sodišč prve stopnje, ki so imeli nadzor nad vzpostavitvijo zemljiške knjige, so morali pred tem po posameznih občinah preskrbeti izdelane katastrske mape v skladu z uredbo leta 1869.

Podatke so vpisovali v:

  1. kazalo nepremičnin so vpisovali najprej stavbne parcele in nato druge zemljiške parcele,
  2. zapis o katastrski posesti posameznih posestnikov – posestni list,
  3. kazalo posestnikov v katastrski občini.

Z vsakim posestnikom je bila obravnava ali razprava, na kateri se je sestavil zapisnik, ki so ga stranke podpisale. Šele, ko so bile te priprave končane, so vpisovali v zemljiško knjigo.

Po zakonu o reambulaciji zemljiškega katastra so v stari Avstriji odredili nove izmere zemljišč leta 1869. Katastrske mape pa so postale del zemljiške knjige po  zakonu  leta 1871. Postopek za novo katastrsko mapo je bil enak kot za zemljiško knjigo.

Spreminjanje državnih ureditev je vedno vplivalo na lastništvo nepremičnin. Italija in za njo Jugoslavija so dopustile drobljenje posesti in neurejena lastniška razmerja. Propad številnih kmetij pod Italijo, ki so šle pod hipoteke ali na dražbe, in opuščanje kmetijstva po drugi svetovni vojni v Jugoslaviji ni mogoče obdelati v tem kratkem sestavku. Zato bo prikazano le
varovanje gradiva zapuščin, kar lastnike najpogosteje zanima.

Za nadaljnje urejanje lastništva nepremičnin v zemljiški knjigi so pomembne zapuščine, v katerih so podatki, kdo so lastniki posameznih nepremičnin. Do leta 1929 je veljajo urejanje zapuščin še po avstrijski zakonodaji in so jih vodila sodišča. Zapuščine so bile arhivirane po zaporednih številkah in po letih z vsemi spremljajočimi dokumenti in evidencami (vpisniki in kazali). Posebno skrbno so hranili oporoke.

Po letu 1929 pa so zapuščine prevzeli notarji in arhivsko gradivo zapuščin postane nepregledno, ker jih niso shranjevali ločeno od drugega gradiva in ker zanje niso vodili ločenih evidenc in kazal. Čeprav naj bi arhive notarjev prevzela sodišča, temu ni bilo tako in je veliko gradiva izgubljenega za vedno, s tem pa tudi številni podatki, ki so pomembni za urejanje nepremičninskih zadev lastnikov.  Predpis o zemljiški knjigi je med drugim določal, da potrebujejo načrte ali mape za zemljiškoknjižno telo, ki se prenese iz enega zemljiškoknjižnega vložka v drugi ali za nove zemljiškoknjižne vložke, kar je postopke še otežilo.

Po letu 1945 so zapuščine ponovno začela voditi sodišča in gradivo zapuščin je bilo urejano po zaporednih številkah in po letih. To gradivo hrani za Istro za starejše obdobje koprski arhiv, za novejše pa je na sodiščih.

Pričakovali bi, da bi v dobi računalnikov in spleta nova država od leta 1991 do leta 2010 uredila evidence o nepremičninah, a temu ni tako. Popis o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin je pokazal, da je neurejeno lastništvo v zemljiških knjigah, neurejeno stanje zemljiškega katastra in katastra stavb. To je šolski primer, kako je mogoče nalogo, kljub novi tehnologiji, ki naj bi omogočila manj dela in boljše rezultate, narediti slabo in z milijon napakami.

Pred 135 leti so se dela, ki so ga opravljali s peresniki, črnilom in na papirju, lotili z dobrimi predpisi in za to usposobljenimi popisovalci. Za delo je bila določena sodna veja oblasti. Sedanja država je to prepustila izvršilni oblasti. Geodetska uprava se je lotila dela površno in z zbiranjem številnih nepotrebnih podatkov, ki ne bodo ničemur služili (npr. popisovali so število sob, kopalnice in stranišča, še dobro, da niso začeli šteti oken in vrat).

Stara Avstrija je najprej uredila katastre in nato zbrala in preverila vse podatke o nepremičninah in njihovih lastnikih, ter jih šele nato vpisala. Novodobna Slovenija pa je obremenila s popravljanjem napak kar lastnike nepremičnin, torej se je otresla dela, ki bi ga morali opraviti uradniki in za to usposobljene inštitucije. Lastniki nepremičnim so dobili navodila na 36 straneh s preobsežnim in večinoma nepreglednim besedilom.

Državni uradniki, ki naj bi jih bilo preveč, so naložili delo najprej popisovalcem, menda večinoma študentom in upokojencem predvsem pa lastnikom nepremičnin. Zakaj tega ni opravil npr.  Geodetski zavod (ki so ga najprej privatizirali, nato prodali Hrvatom, na koncu pa spravili v stečaj, kot poroča Delo 19. 1. 2011, str. 10) z usposobljenimi strokovnjaki (60) in gradivom ali niso zaposlili številnih mladih brezposelnih z diplomami. Zanimivo bi bilo primerjati še število ljudi, ki so to delali in denar, ki je bil za to porabljen, nekoč in danes. To je tudi eden od primerov, da je še danes denarja za slabe projekte preveč, za dobre pa nikoli na voljo in dovolj.

Zemljiška knjiga je bila res knjiga na papirju, ki se je ohranila 135 let. Današnja elektronska zemljiška knjiga ne da preglednih podatkov in ni trajna, saj vsi podatki lahko izginejo v trenutku, če se sesuje sistem, kar se je v ZDA že zgodilo. Zapuščine ima država namen iz sodišč prenesti na notarje in še za te dokumente ne bo zagotovila trajnega varovanja.

Država je torej združila vse katastrske podatke o nepremičninah in lastnikih na enem mestu. In če je za cesarja Franca Jožefa I za to skrbela sodna veja oblasti, kar je dajalo večjo varnost in pravilnost podatkov, je sedanja država dala izvršilni veji oblasti in postopke o zapuščinah hoče dati še notarjem, da bo zmeda večja in varnost podatkov še manjša. Razen tega ne more nihče zagotoviti obstojnosti baz podatkov. In na koncu, a ne nazadnje: podatki o nepremičninah zbrani na enem mestu so lahko lahek plen za kogar koli s kakršnimi koli nameni. Vsa zgodba je bolj kot državi podobna delu ‘sveta Klara, ki podnevi prede in ponoči para’, kot sem slišala reči od svojih prednikov.

Izsek iz kart, ki jih je leta 1976 izdelal Geodetski zavod Slovenije – iz arhivskega gradiva raziskovalnega tabora Istra 95, arhiv zavoda Vita.